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LA PROMOTION IMMOBILIERE
  
Cette activité repose principalement sur la loi BESSON et les dispositifs ROBIEN et BORLOO.
 
L'objectif de ces lois est d'améliorer la construction de logements neufs en offrant aux investisseurs un avantage fiscal.

 
1999 : Dispositif Besson
 
Entré en vigueur le 1er janvier 1999, le dispositif BESSON permettait à l’investisseur immobilier privé de déduire de ses revenus en toute transparence, 65 % du montant total de l’achat en incluant les frais de notaire et financiers par exemple, selon un échelonnement prévu sur quinze années.
En contrepartie, le propriétaire s’engageait de façon irrévocable à conserver et louer pendant neuf années le bien, et devait respecter les plafonds des loyers.
 
 
2003 : Dispositif Robien
 
Ce dispositif a ensuite été assoupli en 2003 par l'aménagement DE ROBIEN.

Grâce à cet aménagement, la condition de ressources du locataire est supprimée et la détermination des zones géographiques et des plafonds de loyer s’en trouve ainsi modifiée.

Trois nouvelles zones ont été définies :
- Zone A: agglomération parisienne, côte d’azur, et pays genevois français dont le plafond mensuel locatif en 2003 à ne pas dépasser, charges non comprises, était de 18 euros/m²,
- Zone B: agglomérations de plus de 50 000 habitants dont le plafonds mensuel de loyers par mètre carré à ne pas dépasser en 2003,charges non comprises était de 12.5 euros/m²,
Zone C: reste du territoire pour lequel le plafond mensuel de loyers par mètre carré à ne pas dépasser en 2003,charges non comprises, était de 9 euros/m².

Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE.

Elément non négligeable, l’aménagement De Robien, intègre une augmentation d’environ 40% des plafonds de loyers, par rapport au dispositif Besson.
Contrairement au dispositif Besson ancien, les investisseurs peuvent louer le logement à un membre de leur famille.
Il importe toutefois que ce membre n'appartienne pas au foyer fiscal de l'investisseur.
En outre, il ne peut s'agir d'un ascendant ou descendant en ligne directe de ce dernier.

La déduction du taux d’amortissement est fixée comme suit :

- 8 % du montant de l’investissement sur les cinq premières années,
- 2,5 %les dix années suivantes. Soit un montant de 40 % sur les cinq premières années et 25 % les dix années suivantes, qui nous font un total de 65 % sur quinze années.
 
Le Robien classique ("ancien") s'appliquait jusqu'au 31 août 2006.
 
 
2006 : Dispositif Robien recentré et Borloo Populaire
 
Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006 relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement", la loi Robien est remplacée par :
 
- le dispositif "Robien recentré" dont l'amortissement est limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Ce dispositif est dit recentré car, à partir du 1er septembre 2006, la division des zones géographiques est différente, et recentré sur les agglomérations les plus tendues (Arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zones).
 
- Zone A = Ile de France (Paris + première couronne), Côte d'Azur et Genevois français dont le plafond mensuel locatif en 2007 à ne pas dépasser, charges non comprises, est de 20,45 euros/m²,
- Zone B1 = comprend les 23 agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques autres plus petites dont le plafond mensuel locatif en 2007 à ne pas dépasser, charges non comprises, est de 14,21 euros/m²,
- Zone B2 = comprend les agglomérations de plus de 50.000 habitants à 250.000 habitants dont le plafond mensuel locatif en 2007 à ne pas dépasser, charges non comprises, est de 11,62 euros/m²,
- Zone C = le reste du territoire dont le plafond mensuel locatif en 2007 à ne pas dépasser, charges non comprises, est de 8,52 euros/m².
 
 Ce dispositif change essentiellement les paramètres du régime fiscal : le taux d'amortissement est recentré sur 9 ans, et un plafond des loyers à respecter (10% au-dessous des prix de marché).
 
Le Robien recentré s'applique depuis le 1er septembre 2006.
 
- Le dispositif BORLOO, ou encore nommé "Borloo populaire", complète sans annuler la loi Robien : alors que le dispositif de Robien impose de louer les biens immobiliers à
-10% des prix de marché, le dispositif Borloo impose quant à lui, des loyers inférieurs de 30% aux prix du marché:
 

Zone géographique 

logements NEUFS
(par mètre carré, charges non comprises)

Zone A

16.37 € 

Zone B1

11.37 €  

Zone B2

9.30 € 

Zone C

 6.82 €

 

Ce dispositif est similaire au dispositif de la Loi Robien, hormis son rôle social qui se trouve renforcé :obligation de louer à des foyers à revenus modérés :
 

Zone géographique 

 

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

personne seule 33 233 € 24 685 € 22 628 €22 475 € 
couple49 668 €  36 250 € 33 230 € 30 209 €
personne seule ou couple ayant une personne à charge59 704 € 43 398 €  39 782 €  36 165 €   
personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 71 516 €  52 521 € 48 145 €  43 768 €  
personne seule ou couple ayant trois personnes à charge84 661 €  61 644 € 56 507 €  51 370 €  
personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 95 267 €  69 535 €  63 740 €  57 946 €
majoration par personne à charge à partir de la cinquième+10 617 €  +7 897 € +7 239 €   +6 580 €  
 

L'investisseur, s'engage à conserver le bien pedant une durée de 9 années.
Il peut alors bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires : déduction de 30% sur les revenus locatifs bruts, amortissement jusqu'à 65% de son investissement sur 15 ans (6% les 7 premières années, 4% les 2 années suivantes, 2.5% les 6 années suivantes).
 
Toutefois, il n'est pas possible de louer le logement concerné à un ascendant ou descendant ou membre du foyer fiscal.
 
Le Borloo "populaire" s'applique depuis le 1er janvier 2006.
 
ATTENTION : CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR.
 

En ce qui concerne les avantages particuliers, les conditions, les limites liées à cette loi, et les procédures, le Cabinet PRADON se tient à votre disposition pour tout renseignement.